Ceny nových bytov sa momentálne v ponuke v Bratislave začínajú na úrovni 45 000 Sk s DPH za m2 obytnej plochy bytu a horná hranica najluxusnejších projektov dosahuje 155 000 Sk za meter štvorcový. Priemerná cena nových bytov bola začiatkom decembra 2007 na úrovni 73 100 Sk za meter štvorcový s DPH. V porovnaní s cenovou hladinou na začiatku roka 2007 to predstavuje rast o viac ako 25 percent.
„Pri tomto prepočte sme do úvahy brali iba projekty, ktoré sa v súčasnosti predávajú. V našej analýze sme teda nezohľadňovali projekty, ktoré síce ešte nie sú skolaudované, ale už sú predané, resp. sa ešte nezačali predávať,“ hovorí Robert Antl, analytik Symsite Research.
Stavia sa viac v dobrých lokalitách
Vysoký rast cien bytov je do značnej miery výsledkom zmeny v štruktúre porovnávaných bytov, keďže v ostatných mesiacoch sa do ponuky dostalo viac nadštandardných bytov v dobrých lokalitách, ktorých cena sa pohybuje nad hranicou 80 000 Sk za meter štvorcový. Naopak, koncom roka 2007 sa v ponuke výrazne znížilo zastúpenie lacnejších bytov z menej lukratívneho štvrtého a piateho okresu s cenou do 50 000 Sk za meter štvorcový. Dá sa predpokladať, že ponuka takýchto bytov sa presunula do priľahlých okresov mimo Bratislavy.
V priebehu uplynulých šiestich mesiacov sa rozšírila už aj tak bohatá ponuka rodinných domov vo veľkých projektoch o približne 680 domov. Tieto nové projekty čoraz viac zahusťujú lokality v tesnej blízkosti hlavného mesta. Typom výstavby prevažuje samostatne stojaci rodinný dom. Ďalším populárnym produktom sú dvojdomy alebo radové domy.
V lete sa menej predávalo
Horúce leto a čas dovoleniek sa ako každoročne podpísali pod spomalenie predaja, nie však pod rast cien. „Priemerný nárast cien bytov na Slovensku v priebehu roka dosiahol maximum v podobe 20 percent čím potvrdil, že Slovensko je momentálne jednotkou v oblasti investovania do nehnuteľností na bývanie,“ dôvodí Filip Žoldák z realitnej kancelárie Lexxus.
„V období od júna až po začiatok decembra prišlo na trh viac ako 2500 bytov, z ktorých je už viac ako štvrtina predaná. V septembri a októbri bol však záujem o byty najsilnejší za obdobie uplynulého roka. Najžiadanejšie sú stále dvojizbové byty ako štartovacia kategória, od čoho sa odvíja aj zastúpenie tejto kategórie v projektoch, a teda aj ich predajnosť. Záujem je rovnomerne rozložený po celej Bratislave, prím hrá stále Ružinov.“
Po dlhšej prestávke sa vracajú aj zahraničné kancelárie alebo realitné fondy hľadajúce vhodnú investičnú príležitosť na investovanie. Vysoký dopyt po bývaní stále hrá hlavnú úlohu pri zvyšovaní cien. Napriek rozširovaniu ponuky mimo plánu je stále dôležitou podmienkou na začatie výstavby. Dopyt a záujem sú najväčšie v prvom mesiaci predaja, keď sa predá od 15 do 30 percent bytov v projekte.
Počet predaných bytov priemerne od 15 do 30 percent z celkovej ponuky bytov, ktoré prišli na trh v 3. štvrťroku 2007, stále dokazuje veľký záujem o nové bývanie a utvrdzuje developérov a investorov o vhodnosti investovania. Dopyt je však poháňaný aj zvyšujúcimi sa cenami nehnuteľností a termínom prijatia eura.
Rýchly príchod zimy teda od kúpy neodradil, naopak, predaj podporil. Podľa analýzy realitnej kancelárie Lexxus sa ponuka nových bytových projektov rozrastá najmä v strednom vyššom a vyššom segmente.
Pribúdajú byty v lokalitách na Kolibe, Slavíne či v Slávičom údolí, ale aj v centre mesta na Dunajskej alebo Leškovej ulici. Ponuka nových bytov sa v treťom štvrťroku minulého roka rozrástla o cca 600 bytov v týchto lokalitách, ale aj na uliciach Trnavská, Vajnorská či Kadnárova.
Práve na poslednej z nich je situovaný projekt Skanska reality a projekt Vinice alebo Vineyards. Do predaja takisto vstúpila druhá fáza projektu Vinohradis so 68 bytmi. Do poslednej fázy predaja vstúpil projekt Tri veže s predajom bytov v poslednej z nich. Medzi obľúbené lokality sa zaraďujú aj Podunajské Biskupice, kde sa úspešne predávajú projekty Median House a Podunajská.
Ceny stúpajú tam, kde predtým nie
Ceny nových bytov stúpajú hlavne v lokalitách, kde bývanie bolo až doteraz charakterizované ako lacné. Ide hlavne o lokality ako Devínska Nová Ves, Petržalka, Lamač, Záhorská Bystrica, Podunajské Biskupice, koniec mestskej časti Rača a Dúbravka. Priemerná cena v týchto lokalitách stúpla začatím predaja nových projektov od 5 do 20 % s prihliadnutím na úroveň štandardného vybavenia.
„Štandardné vybavenie tak začína hrať väčšiu úlohu ako v období spred dvoch rokov,“ hovorí Filip Žoldák. ,"Hlavne v projektoch s cenami nad 50 000 Sk za meter štvorcový bez DPH už klienti veľmi pozorne sledujú úroveň a kvalitu materiálov a štandardného vyhotovenia bytov. Priemerná cena bytov uvedených na trh v treťom štvrťroku dosiahla 55 500 Sk za meter štvorcový bez DPH. Celkovo sa ceny pohybujú v rozmedzí od 35 000 Sk za meter štvorcový bez DPH (Median House) až do 110 000 Sk za meter štvorcový (Dunajská ulica Hrivis Developing). Kúpyschopný dopyt a nedostatočná ponuka v spojení s výhodnými podmienkami financovania podporujú špekulatívne obchodovanie s nehnuteľnosťami a tým podporujú ďalší nárast cien.
Ceny bytov na Slovensku zaznamenali rekordný nárast, a to až o viac ako 20 percent na priemerných 37 000 Sk za meter štvorcový bez DPH. V Bratislave sa však tento nárast neprejavil ani po vstupe projektov na trh v luxusnom segmente. Priemerná cena je na úrovni 43 000 Sk za meter štvorcový bez DPH.
Projekty, ktoré prichádzajú do predaja v priebehu tohto roka, sa však už pod cenou 35 000 Sk za meter štvorcový (priemerne) nezačínajú. Byty s cenou pod 40 000 Sk za meter štvorcový podlahovej plochy bez DPH sa dajú zrátať na jednej ruke. Medzi lokality, kde sa ceny blížia k úrovni strednej vyššej kategórie, sa zaradila Rača (ceny od 50 000 Sk za meter štvorcový až do 80 000 Sk za meter štvorcový).
Drahšie sú aj panelákové byty
Napriek predpokladu, že ceny panelákových bytov neporastú, je situácia opačná a ony rastú vo všetkých kategóriách o 15 až 30 percent. Kým v roku 2006 sa byt v kategórii 3+1 predával za 2,4 milióna Sk, dnes už to je 2,9 milióna Sk. V tejto cene sa však už pohybujú aj menšie kategórie bytov.
Pri prenájme sa s rozširujúcou ponukou začína ukazovať sila jednotlivých kancelárií a schopnosť agentov. V ponuke je totiž viacero nových a zároveň rovnakých bytov, pri ktorých je rozdiel len v úrovni zariadenia nábytkom.
Dopyt a ponuka sú viac-menej vyrovnané. Na trhu je v súčasnosti viac ako 2000 bytov na prenájom, z ktorých má najväčšie zastúpenie kategória 2+kk a 3+kk.
Dnešné ceny prenájmov zrekonštruovaných bytov v centre (BA1) a jeho rezidenčných lokalitách sa dajú porovnať s cenami bytov v novostavbách v širšom centre (BA2, BA3) a veľakrát je maximálny rozdiel dvesto až tristo eur.
Ceny prenájmov si udržali svoje hodnoty prvého polroka 2007, no s predpokladom ďalšieho poklesu z dôvodu omnoho širšej ponuky v podobe bytov, ktoré sa dokončia v nasledujúcich troch rokoch. V súčasnosti rastie cena iba starých bytov. Tento rast je podmienený hlavne rastom cien energií a celkovým rastom cien nehnuteľností.